1. はじめに
「農地を宅地にしたいけど、4条と5条のどっちで申請するの？」
「農地転用の説明で4条・5条と言われたが違いが分からない」
「売買が絡むと5条？自分の土地なら4条？」
農地転用の相談で非常に多いのが、農地法4条と5条の違いが分からないという悩みです。
間違った条文で申請すると、手続きがやり直しになり、時間も費用も余計にかかります。
結論として、農地法4条は「所有者が自分で転用する場合」、農地法5条は「売買や賃貸など権利移動を伴って転用する場合」です。判断のポイントは「土地の名義が変わるかどうか」です。
この記事では、農地法4条と5条の違いをわかりやすく整理し、具体例・必要書類・手続きの流れ・失敗例まで行政書士の実務視点で解説します。
2. 制度の概要
農地転用とは？
農地転用とは、田や畑などの農地を宅地、駐車場、資材置場、太陽光発電用地などへ用途変更することです。
農地は農地法で保護されているため、原則として許可なく転用できません。
農地転用許可には「4条」と「5条」がある
農地転用に関する許可は、主に次の2種類です。
- 農地法4条許可
- 農地法5条許可
いずれも農地を農地以外に変える手続きですが、決定的な違いは「権利移動の有無」です。
3. 取得条件
農地法4条・5条のどちらで申請する場合でも、基本となる許可要件は共通しています。
農地転用許可の主な要件（共通）
- 農地区分上、転用可能な土地であること
- 農用地区域内農地ではないこと（原則不可）
- 転用目的が具体的であること
- 造成計画・排水計画が適切であること
- 周辺農地への影響が少ないこと
- 資金計画が裏付けられていること
- 都市計画法上の建築・開発条件を満たすこと（必要な場合）
補足：農地区分が許可の可否を左右する
農地は以下のように区分され、転用の難易度が変わります。
- 農用地区域内農地：原則転用不可
- 甲種農地・第1種農地：転用は厳しい
- 第2種農地：条件付きで可能
- 第3種農地：比較的許可されやすい
4. 必要書類
4条・5条では、基本書類は似ていますが、5条は「契約関係の書類」が増えます。
共通で必要になる書類
- 農地転用許可申請書（4条または5条）
- 登記事項証明書（全部事項証明）
- 公図
- 位置図・案内図
- 現況写真
- 配置図（土地利用計画図）
- 排水計画図
- 事業計画書
- 資金証明（残高証明、融資証明など）
- 委任状（行政書士に依頼する場合）
5条許可で追加になりやすい書類
- 売買契約書案
- 賃貸借契約書案
- 使用貸借契約書案
- 贈与契約書案
- 譲渡人・譲受人の住民票等（自治体による）
注意点：契約書は「停止条件付き」が基本
農地法5条の場合、許可が下りないと土地の取得や利用ができません。
そのため契約書には通常、以下の条項を入れます。
- 農地転用許可取得を停止条件とする
- 不許可の場合は契約解除し、代金を返還する
これを入れないと、許可が取れなかった場合にトラブルになりやすいです。
5. 費用
農地法4条と5条では、一般的に5条の方が少し費用が高くなる傾向があります。
行政書士報酬の相場
- 4条許可：8万円〜15万円程度
- 5条許可：10万円〜20万円程度
5条は契約書・当事者確認・権利関係整理が増えるため、作業量が多くなります。
追加費用が発生しやすい項目
- 測量・境界確定：10万円〜50万円以上
- 分筆登記（調査士費用）
- 農振除外が必要：別途費用と期間が必要
- 市街化調整区域の開発許可：別途申請費用が必要
- 排水工事・造成工事費
農地転用は「許可申請費用」だけでなく、土地を利用できる状態にするための工事費も含めて検討する必要があります。
6. 手続きの流れ
4条・5条とも、基本的な流れは似ています。
農地転用（4条・5条）共通の流れ
- 農地区分・農振区域・都市計画区分の調査
- 農業委員会へ事前相談
- 配置図・排水計画などの作成
- 必要書類の収集
- 農地転用許可申請の提出
- 農業委員会の審査・現地調査
- 都道府県審査（必要に応じて）
- 許可書交付 → 工事・利用開始
5条の場合は「契約→許可→決済」が基本
5条の売買では、許可が出る前に決済（残金支払い）や所有権移転登記をしてはいけません。
許可が下りた後に、決済・登記へ進めます。
7. よくある失敗
4条と5条の違いを理解していないと、次のような失敗が起きます。
失敗1：4条で申請できると思ったら5条が必要だった
例えば、親の農地を子がもらって家を建てるケース。
贈与で名義が変わるなら権利移動があるため、5条許可が必要になる場合があります。
対策
- 「名義が変わるかどうか」で判断する
- 贈与・売買・賃貸が絡むなら5条の可能性が高い
失敗2：5条が必要なのに先に売買契約・決済をしてしまった
許可が下りる前に決済や登記をすると、農地法違反となる可能性があります。
金融機関の融資手続きにも影響します。
対策
- 契約は停止条件付き
- 決済は許可後に行う
失敗3：転用目的が曖昧で許可が下りない
「とりあえず宅地にしておきたい」「将来何かに使う」では許可が通りにくいです。
対策
- 住宅なら建築計画、駐車場なら台数・運用を具体化する
失敗4：市街化調整区域で建築できないのに申請してしまった
調整区域では、農地転用許可が取れても建築許可が取れない場合があります。
そのため、結果的に利用できない土地になります。
対策
- 都市計画課で建築可否を必ず確認する
失敗5：許可前に造成・整地してしまい違法転用になった
砂利敷きや盛土を先に行うと、無許可転用として是正指導の対象になる可能性があります。
対策
- 工事は必ず許可後に行う
ここが重要：農地法4条と5条の違いを具体例で整理
4条許可になる典型例
- 自分名義の畑に自分の家を建てる
- 自分名義の農地を駐車場にする
- 自分名義の農地を太陽光発電用地にする
→ 土地の名義は変わらない
5条許可になる典型例
- 農地を買って家を建てる
- 農地を借りて駐車場として使う
- 農地を贈与してもらい宅地にする
- 事業者が農地を借りて太陽光発電をする
→ 売買・賃貸・贈与など権利移動がある
8. 行政書士に依頼するメリット
農地法4条と5条の判断を間違えると、申請のやり直しや契約トラブルにつながります。
行政書士に依頼することで、次のメリットがあります。
- 4条・5条どちらが適切か正確に判断できる
- 農地区分や農振区域を調査し、許可見込みを確認できる
- 農業委員会との事前協議を代行できる
- 配置図・排水計画など許可に必要な資料を整えられる
- 契約書を停止条件付きで整備し、売買トラブルを防げる
- 市街化調整区域など難案件にも対応できる
農地転用は、最初の判断を誤ると時間も費用も無駄になりやすい手続きです。
早い段階で専門家に相談することが最も確実です。
9. まとめ
農地法4条と5条の違いはシンプルです。
- 4条許可：名義が変わらず、所有者が自分で転用する
- 5条許可：売買・賃貸・贈与など権利移動を伴って転用する
判断に迷ったら「転用する人」と「農地の名義」が一致しているかを確認すると分かりやすいです。
ただし、市街化調整区域や農振区域が絡む場合は、農地法だけでなく都市計画法の制限も関係するため、慎重な調査が必要です。
農地転用を検討している方で「4条か5条か分からない」「契約前に確認したい」という場合は、行政書士へご相談ください。
事前調査から申請まで、許可取得をスムーズにサポートいたします。
代表 上田信吾
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