1. はじめに
親が亡くなり相続が発生すると、預貯金の解約や遺産分割など様々な手続きが必要になります。その中でも特に重要なのが、**不動産の名義変更（相続登記）**です。
不動産の名義が亡くなった方のままだと、売却や担保設定ができないだけでなく、相続人が増えて手続きが複雑化し、後々トラブルになるケースも少なくありません。
さらに近年は法改正により、相続登記は「やった方が良い手続き」ではなく、義務となりました。
この記事では「相続 不動産 名義変更」をテーマに、相続登記の基礎から必要書類、費用、手続きの流れ、よくある失敗まで、行政書士の視点でわかりやすく解説します。
2. 相続とは
相続とは、亡くなった方（被相続人）の財産や権利義務を、配偶者や子などの相続人が引き継ぐことです。
相続財産には、預貯金・株式・自動車などのプラスの財産だけでなく、借金などマイナスの財産も含まれます。
不動産については、相続が発生した時点で法的には相続人へ引き継がれますが、登記簿上の名義は自動で変わりません。そのため、法務局で行う手続きが**相続登記（不動産名義変更）**です。
3. 名義変更できる人・前提条件
相続で不動産の名義変更ができるのは、原則として以下のいずれかに該当する人です。
遺言書で指定された人
被相続人が遺言書を残しており、不動産を取得する人が指定されている場合、その人が名義変更を行います。
公正証書遺言があれば手続きは比較的スムーズです。
遺産分割協議で取得者が決まった人
遺言書がない場合は、相続人全員で話し合い（遺産分割協議）を行い、不動産を誰が相続するか決めます。
法定相続分で共有する場合
遺産分割協議がまとまらない場合、法定相続分どおりに共有名義で登記することも可能です。ただし共有は将来の売却や管理で揉めやすいため注意が必要です。
4. 必要書類
相続不動産の名義変更では、状況に応じて多くの書類が必要になります。基本的な必要書類は以下のとおりです。
共通で必要になる書類
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本一式
- 被相続人の住民票除票（または戸籍の附票）
- 相続人全員の戸籍謄本
- 相続人の住民票（登記名義人になる人）
- 固定資産評価証明書（最新年度）
- 登記申請書
遺産分割協議をする場合に必要な書類
- 遺産分割協議書
- 相続人全員の印鑑証明書
遺言書がある場合に必要な書類
- 遺言書（公正証書遺言または自筆証書遺言）
- 自筆証書遺言の場合は検認済証明書（原則）
必要書類が不足すると手続きが止まってしまうため、最初の段階で正確に揃えることが重要です。
5. 費用
相続不動産の名義変更にかかる費用は、大きく分けて以下の3つです。
登録免許税
相続登記の際に必ずかかる税金です。
計算方法は次の通りです。
固定資産評価額 × 0.4％
例：固定資産評価額が2000万円なら
2000万円 × 0.4％ ＝ 8万円
書類取得費用
戸籍謄本や住民票、評価証明書などの取得費用が必要です。
一般的には数千円～2万円程度が目安です。
専門家報酬（司法書士・行政書士など）
相続登記の申請自体は司法書士業務になりますが、行政書士は以下の支援が可能です。
- 戸籍収集
- 相続人調査
- 相続関係説明図作成
- 遺産分割協議書作成
- 必要書類の整理
専門家に依頼した場合の総額は内容によりますが、一般的に5万円～15万円程度になることが多いです。
6. 手続きの流れ
相続不動産の名義変更（相続登記）までの流れは、次の通りです。
① 相続人を確定する
戸籍を集め、誰が相続人かを確定させます。
ここが曖昧だと後々無効になるリスクがあります。
② 相続財産を調査する
対象不動産の登記簿謄本や固定資産税の課税明細などから、相続財産を確認します。
③ 遺言書の有無を確認する
遺言書があるかないかで手続きが大きく変わります。
自筆証書遺言の場合、家庭裁判所の検認が必要になるケースもあります。
④ 遺産分割協議を行う（遺言がない場合）
相続人全員で話し合い、誰が不動産を相続するか決定します。
⑤ 遺産分割協議書を作成する
合意内容を文書にし、相続人全員が署名押印します。
不動産の記載ミスがあると登記できないため注意が必要です。
⑥ 登記申請を行う
法務局へ必要書類を提出し、相続登記を申請します。
7. よくある失敗
相続不動産の名義変更では、以下の失敗が頻繁に起こります。
書類の取り寄せ漏れ
出生から死亡までの戸籍が揃っていないと、相続関係が証明できません。
遺産分割協議書の記載ミス
不動産の地番・家屋番号の間違いは非常に多いです。
登記簿通りに正確に記載しないと受理されません。
相続人全員の署名押印がない
遺産分割協議書は相続人全員の合意が必須です。
1人でも欠けると無効となります。
名義変更を放置して相続が連鎖する
相続登記をしないまま次の相続が発生すると、相続人が増えて手続きが難しくなります。
最悪の場合、連絡が取れない相続人がいて進められなくなることもあります。
8. 行政書士に依頼するメリット
「相続 不動産 名義変更」は司法書士の業務と思われがちですが、実際には登記以前の準備が非常に大変です。そこで行政書士に依頼するメリットがあります。
相続人調査・戸籍収集を丸ごと任せられる
戸籍は本籍地が複数にまたがることも多く、慣れていない方には大きな負担になります。行政書士なら正確に収集可能です。
遺産分割協議書を法律的に整った形で作成できる
遺産分割協議書は、相続手続き全体の中核となる重要書類です。
行政書士が作成することで、内容の不備やトラブルを防ぎやすくなります。
手続きの全体管理ができる
相続では不動産だけでなく、預貯金・株式・車・年金など多方面の手続きが発生します。行政書士に相談すれば、必要な流れを整理し、優先順位をつけて進められます。
司法書士との連携で登記までスムーズ
登記申請は司法書士が担当しますが、行政書士が事前準備を整えることで、司法書士への引継ぎがスムーズになり、結果として時間と費用の削減につながります。
9. まとめ
相続で不動産を取得した場合、名義変更（相続登記）は非常に重要な手続きです。放置すると売却できないだけでなく、相続人が増えて手続きが困難になり、家族間トラブルの原因にもなります。
相続不動産の名義変更には、戸籍収集・相続人確定・遺産分割協議書作成など、専門知識が必要な工程が多く存在します。
「何から始めればいいかわからない」「書類が集められない」「相続人が多くて不安」という場合は、早めに行政書士へ相談することが解決への近道です。
相続は期限がある手続きも多いため、不動産の名義変更はできるだけ早く進めましょう。
代表 上田信吾
所在地 兵庫県神戸市中央区坂口通6-3-22-2
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